Der Hamburger Immobilienmarkt im 2. Quartal 2025
Der Hamburger Immobilienmarkt ist spannend, vielschichtig und zählt zu den Top-Lagen Deutschlands. Die Immobilienhandlung D. Mounesi steht im täglichen Kontakt zu internationalen und nationalen Maklerhäusern. Stetig im Dialog mit Entscheidern, Investoren und Kapitalanlegern. Dieser Marktbericht fusst auf den publizierten Informationen der größten Maklerhäusern, welche am Hamburger Immobilienmarkt tätig sind. Trotz aller Sorgfalt können wir für den Inhalt sowie für die Richtigkeit keine Gewähr übernehmen.
Der Bürovermietungsmarkt in Hamburg zeigt sich im 2. Quartal mit geringerer Marktaktivität, so die Einschätzung der renommierten Maklerhäuser am Standort Hamburg. Rund 5,5 % mehr Vermietungen als im Vorjahreszeitraum 2024 wurden verzeichnet, wobei das 1. Quartal 2025 deutlich stärker war. Die Geopolitische Unsicherheit ist nach wie vor allgegenwärtig spürbar, die Prolongation von Bestandsmietverträgen von wichtiger strategischer Bedeutung. Die gegenwärtige Spitzenmiete für Büroimmobilien liegt in Hamburg bei 35,50 EUR, die Durchschnittsmiete bei 21,70 EUR. Die HafenCity ist hier Spitzenreiter. Die günstigsten Büromieten erzielt der Teilmarkt Flughafen. Die Mieten sind um fast 10,0 % im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Größter Abnehmer von Büroflächen war die öffentliche Hand. Hier wäre u.a. die Mietung des Bezirksamtes Hamburg-Wandsbek zu nennen. Gegenwärtig sind rund 370.000 m2 im Bau, welche 2025/2026 Fertigstellung erlangen – die Vorvermietung liegt bei 70 %. Die Leerstandsquote verzeichnete ein Plus von 17,1 % gegenüber dem 4. Quartal 2024 und umfasst rund 690.000 m2.
Die Stimmung auf dem Investmentmarkt in Hamburg verbessert sich. Es wurden Transaktionen im Wert von 790 Mio. EURO getätigt. Ein Plus von fast 25 % im Vergleich zum Vorjahr. Stärkste Assetklasse waren Pflegeimmobilien. Auch hier war die Freie und Hansestadt Hamburg nicht unbeteiligt. Sie erwarb im 1. Halbjahr 2025 13 Pflegeheimstandorte von Pflege & Wohnen im Volumen von ca. 380 Mio. EUR. Die Netto-Spitzenrenditen orientieren sich auf Vorjahres-Niveau.
Bürohäuser 4,5 %
Geschäftshäuser 4,1 %
Industrie/Logistik 4,5 %
Langwierige Arbeit zeichnet den Industrie & Logistikmarkt in Hamburg aus. Der Flächenumsatz lag im 2. Quartal 2025 in der Region Hamburg bei ca. 225.000 m2 – einem Plus von 65,2 % gegenüber dem Vorjahr. Insgesamt steht der Flächenumsatz derzeit dem Gesamtumsatz von 2024 gegenüber. Keine Veränderung entfällt auf die Spitzenmiete von EUR 8,40 /m2 – diese bleibt gegenüber des Vorjahres unverändert. Gleiches Bild zeichnet die Durchschnittsmiete mit EUR 6,40 /m2. Der stärkste Teilmarkt für Industrie & Logistik ist wie üblich die östliche Region Hamburgs. Körber Technologies EN mietete hier ca. 34.400 m2 an. Das Transaktionsvolumen ist mit EUR 69 Mio. eingebrochen und sank um knapp – 70 % im Vergleich zum Vorjahr. Die Netto-Spitzenrendite beträgt derzeit 4,5 %.
Gegenwärtig schaut der Hamburger Wohnimmobilienmarkt auf 6 Großprojekte nördlich der Elbe mit insgesamt 409 zu errichteten Wohneinheiten im Neubau. Die durchschnittlichen Mieten für Neubauimmobilien bewegen sich derzeit um rund EUR 18,50/m2. Die Bestandsmiete beträgt im Durchschnitt rund EUR 14,50/m2. Es wird mit einer Mietsteigerung von rund 3% bei Bestand und Neubau in den nächsten 3 Jahren ausgegangen. Der Hamburger Wohninvestmentmarkt lockt derzeit überwiegend private Investoren und Family Offices zu Kaufvertragsabschlüssen, institutionelle Investoren sind nach wie vor zurückhaltender. Aktuell werden für Zinshäuser Faktoren in der Spanne von 14- bis 30-fach der Jahresnettokaltmiete aufgerufen. Der Quadratmeterpreis liegt mit einem Spitzenwert von EUR 5.500,- auf dem Niveau von 2018. Der Neubaueigentumsmarkt ist seit 2018 auf Talfahrt. Derzeit entstehen bei 47 Projekte rund 751 Wohnungen. Die Angebotspreise bei Projektstart liegen im Schnitt bei EUR 9.400/m2 in Hamburg und in den Top-Stadtteillagen auch über EUR 11.000/m2. Der Wohnimmobilienmarkt für Bestandsimmobilien zeigt in Hamburg eine Erholung. Besonders energetisch sanierte Objekte verzeichnen hier eine stabile Nachfrage. Kaufinteressenten bieten sich durch die gesunkenen Zinsen und das moderate Preisniveau interessante Perspektiven, den vielleicht in den letzten Jahren aufgeschobenen Erwerb von Wohneigentum jetzt zu realisieren.
Weitere Informationen zum Hamburger Immobilienmarkt finden Sie auf der Internetseite des Gutachterausschusses der Freien und Hansestadt Hamburg, welche wir hier verlinkt haben.
Die Immobilienhandlung D. Mounesi begleitet Familien ins neue Zuhause, Unternehmer an den modernen Firmensitz und Kapitalanleger zu renditeorientierten Investments. Dies setzt sehr gute Kenntnisse am örtlichen Immobilienmarkt voraus. Wichtiger ist jedoch, dass wir die Beweggründe und Intentionen der Eigentümer, Interessenten, Mieter und Nutzer kennen und vollständig durchdrungen haben. Dies ist Grundlage unserer immobilienbezogenen Tätigkeit. Im Beratungs- wie im Vermittlungsgeschäft. Und befähigt uns als objektbezogener Prozessmanager die lösungsorientierte Herangehensweise an Ihr Immobilienziel.
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